至少四个热点城市已取消土地限价

2023年10月23日，四川成都挂牌7宗宅地，起始总价约28亿元。此次拍卖未提 “限价竞买+抽签竞得”方式，且未设置成品房清水最高销售均价。这也意味着，成都执行近3年的“双限”政策，将不复存在。

也就是说，继济南、合肥与厦门之后，又一城市土拍取消地价上限。如今至少已有四个热点城市土拍规则做出调整，重回价高者得。毋庸置疑，后续还将会有更多地区跟进。那么，这次为何会出现相继取消土地限价的城市？它又将会带来哪些影响呢？

一、现象：为何四个热点城市会纷纷取消土拍限价政策呢？
我们先看看和土拍密切相关的土地财政的数据——财政部公布的2023年上半年政府性基金预算收入情况：

地方政府性基金预算本级收入21594亿元，同比下降17.2%，其中，国有土地使用权出让收入18687亿元，同比下降20.9%。

再看一下八月份的数据：

地方政府性基金预算本级收入31247亿元，同比下降16%，其中，国有土地使用权出让收入27096亿元，同比下降19.6%。

这是官方公布的数据，这些土地成交数据中还包含了大量的城投平台公司的“兜底”行为，目前民营房地产企业拿地的数据估计不到二成。

然后我们回顾一下，当初土地限价的措施起源于2021年上半年，集中供地制度实施后的第一次全国性土拍，在那次土拍中，很多房企都出现恐慌性的举牌行为，导致大部分土地都呈现出高溢价成交，个别土地成交价格达到100%溢价，差不多是起拍价格的翻倍。

这个结果显然是与政策制定相悖的，这些恐慌性举牌拿地的企业，除了大量民企外，还不乏央企。所以针对这个结果，制定者决定在后续的土拍设置溢价的上限，大多是15%，而举牌达到15%的企业，采取抽签、摇号、竞代建、竞品质等方式，决定土地最终花落谁家。

当然，后来市场出现了颠覆性的改变，现在回想起来，当初2021年第一次土拍大量高价拿地的民企，目前基本上都已暴雷，前期资金的投入加上后续销售的萎靡，直接占用了大量的资金，并导致了资金链断裂。
那么，在如今土拍寥寥，民企几乎退出市场，仅靠央企和城投兜底的市场，土拍限价政策也已经失去了其原有的意义，所以政策取消成了顺水推舟的事情。

二、分析：取消土地限价，不失为一种很好的方法
毋庸置疑，现在出现部分城市取消土地限价，相当于有意回归市场经济，让市场这只看不见的手来进行市场调节。

其实，早在九月份，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1..0限制等。有二线城市自然资源和规划局内部人士提到，自然资源部文件属于指导政策，不同的城市按照各自的情况来制定具体规则。

可是，土地作为一种商品，有区别于一般商品的极其特殊的属性，包括国土安全，粮食安全，耕地红线等等，不能过度开发，不能透支子孙后代的利益。

土地的合理开发利用，本质上就是在找到安全与效益这样一个平衡。一味地强调房住不炒肯定是不行的，地方财政吃不消了，单方面地鼓励卖地、卖房，那必然是另一个极端。所以，各地正在与时俱进寻找新的突破，取消土地限价不失为一种很好的方法。

那么，取消溢价后的土拍市场会呈现什么样的变化呢？说实话，在楼市基本逻辑都改变的前提下，土拍市场的大环境不会得到改善，也许在一线城市和热门二线城市的热点中心地段，个别土地会以较大的溢价成交，而广大的二、三、四、五线的土拍，依然要看市场。

其实现在的土拍，地方都会提前和意向性企业进行沟通，在各事项确定好才会把土地挂出来，如果土地没有意向，也看不到它出现在信息平台上。所以目前看上去土地的流拍率不高，这是建立在提前沟通的前提下。而财政部公布的政府性基金预算收入，这才是反应土拍市场较为真实的数据。注意，我这里说的较为真实，是没有排除“兜底”现象的。
三、预测：未来预期会出现房地产下行而土地拍卖价格维持稳定甚至上涨的情况
其实我国近十几年的经济增长，非常依赖一个发达国家都经历过的过程，就是资产的货币化。