实探碧桂园危机中的买房人

焦虑与躺平

李雪从没想过，“房企危机”这件事，会与自己息息相关。

今年五月，李雪哥哥与相恋多年的女友顺利完婚。婚前，哥嫂一起精挑细选了两人的“小窝”，对比了性价比、升值空间、户型、装修风格和小区环境等诸多因素，最终选择了位于老家沈阳浑南区三环左右的一处地段较好的碧桂园楼盘。

李雪回忆，在哥哥的选择里，开发商是从未被比较过的一项。他对房地产开发商知之甚少，唯一能回忆起的重大新闻是恒大爆雷，而碧桂园在他看来是一家大房企，房子又是精装交付，这对于双北漂打工家庭来说，是很大的优点。

8月11日的早上，李雪看见哥哥有些焦虑，他在出租屋里一边沉默地走动，一边快速地刷着手机，临出门时，他说：“我和你嫂子买的房子好像要烂尾了。”

正如碧桂园自己所描述的那样，这家创立31年、曾多次进入《财富》世界500强排名的企业，如今正面临“成立以来最大的困难”。据报道，碧桂园两只原本应于8月7日支付的境外美元债票息，未能按期支付，两只债券合计1.62亿元。难以想象，碧桂园2022年的营收达到4303亿元，而如今，需要支付1亿多元竟成为了难题。

消息一出，市场震动，“疑似爆雷”的阴影在碧桂园头顶挥之不去。在邯郸一家房地产中介工作的彭凛，为了结婚买下碧桂园的期房，预计明年九月交房。当身边人用“爆雷”的口吻谈起此事，他激动而坚决地否认：“没有爆雷！哪里有爆雷？”

 

▲ 碧桂园某售楼处后正在建设的期房。图 / 李清扬

同彭凛一样，对于绝大多数等待碧桂园期房建成的业主来说，“碧桂园爆雷”是万万不敢设想的。每日人物通过社交媒体联系了上百位购买了碧桂园期房的业主，绝大多数人选择了沉默，而曹海歆是少有的几个乐意聊一聊的买房人。接受访谈之前，丈夫还曾告诫她：“别谈了，怪晦气的，又不是真的要烂尾了。”

曹海歆生活在浙江湖州，今年六月份，她看中了一套离母亲家近的碧桂园楼盘，一期已建成，二期即将收房，三期正在售卖。房子价格被压得很低，从开盘初的一万多降到了7000块左右。看房时，介绍房子的销售也在该楼盘入手了一套。“他们做这一行的，既然自己也买了，那我买下应该没有什么问题。”

丈夫曾经在碧桂园项目工作过，认为碧桂园“现金流充裕、回钱快”，响亮的地产龙头名声更是一份有力的背书。经过一周时间考虑，夫妻俩买下了一套120平的四室两厅，首付四成，预计2025年十月交楼。曹海歆经营着一家个人的甜点工作室，常有回头客光顾，偿还每月贷款并不算负担。

得知碧桂园没有按期支付债券利息的头两天，曹海歆心里不太舒服，上网搜索，无一不写满了焦虑。各地施工进度不同，有的交房远在明年后年，有的就等室内精装完毕，有的每日去工地看，有的抱着希望求证“房子应该能按时交吧”。同质的负面信息让曹海歆感到难受，干脆不再看相关新闻，选择“躺平”——“事情已经出现，个人的力量也解决不了，不如该吃吃、该喝喝。”

碧桂园瞄准的买房对象，不少都是像曹海歆这样，是各个三四线城市里的新中产们，他们有着不稳定的风险承受能力——对于许多掏空“六个荷包”，为刚需买下期房、盼着入住的人来说，无论是延期交付，抑或是更坏的结果，都是“不能承受之重”。

相比之下，对曹海歆这样本身就有两套房的人来说，心态还算是相对平和，她觉得，最坏的结果“不过是晚两年交房"。

打气

同一时刻，焦虑传导到了碧桂园的售楼处内部——很显然，卖房变得更难了。

赵程是河北邯郸下辖县城的碧桂园楼盘的销售主管。大盘已清得差不多，剩下零星几个户型在卖，售楼处门可罗雀，冷清得像大厅里开到16度的空调。销售们如同跟着楼盘营业来去的候鸟，多数已经被调走，留下赵程一人，作为主管负责交房产证等后续收尾的工作。

碧桂园无法支付负债消息传出后，赵程接到通知，“还没卖出的几套大平层户型的房源暂停销售，等风波过去再说”。

伴随销售暂停的还有业主们纷至沓来的电话。他所处的县城在邯郸市经济排名靠后，碧桂园是唯一一家进驻的大型房企，楼盘定位为改善型住房——在过去的近十年里，碧桂园把房子盖到了许多类似的县城中。碧桂园出事后，由于许多业主长年在外地工作，无法赶来现场亲自督工，为了让业主放心，赵程用抖音搞起直播，“业主想看哪个楼就直播哪个楼”。

 

▲ 邯郸某碧桂园楼盘外的广告语。图 / 李清扬

离销售处不远就是工地，赵程隔着落地窗户就能望见。看到工人们在施工，时不时能听到叮叮砰砰的声音，“就说明就没问题”。除了直播，他还会在企业微信实时更新工程进展，业主们关心的外墙、瓷砖、绿化等都有相应的进度说明。

面对业主的不安，赵程选择如实承认，“碧桂园正在经历最大的一次风波”。2023年上半年，碧桂园总体经营不善，亏损约450亿，销售端难以卖出房子，回款坎坷。

作为销售，赵程对“房子难卖”深有体会。

他所在的楼盘于2020年底开盘，2021年动工，建几栋卖几栋，陆续售卖了两年多。每次开售，销售们都有固定的KPI业绩，考核严格，下班时间通常在深夜十点之后，“有的人会压力大到哭”。

今年房地产市场行情继续走低，房子卖得愈发吃力。为了促进销售，房价从开盘时的6600元到7200元的区间，下调至6000元出头，并附加九八折，再叠加“交定金立减5万”的优惠。

此外，过去该地政策规定买房只接受商业贷款，到了今年，为刺激房市，“希望有人来买房”，政府放开了“无法提取外地公积金贷款”的限制。春节期间，赵程接待了一位在北京奋斗二十余年的夫妻，“公积金就有30万，首付一下就有了”。

作为碧桂园员工，赵程同时也是一名碧桂园业主，还有100万的房贷要还。相较忧心忡忡的其他业主，他显得更有信心，“因为碧桂园很看重保交楼政策”。2023上半年，碧桂园完成交付达27.8万套，交付量稳居行业第一，“这说明碧桂园是把房子交付放在第一位的”。

某种意义上，对于像他这样，把居住未来寄托在碧桂园楼盘中的买房人来说，一辈子能主动选择房子的机会并不多，他必须相信、也只能相信碧桂园。

赵程同时认为，碧桂园离破产还远，否则，“那我们的工资就不会正常发放了”。但作为销售，赵程领的是底薪和提成，在没有业绩的时候，底薪税前仅有1200元。

离赵程约106公里的邯郸西部的一个县城，工作年限达13年的洪莘安抚客户的说辞，同样也提到了“按时发放的工资”。她甚至把上个月的工资条直接亮出来，税前八千多元，是她完成了每月4套的KPI后得到的，每一套的提成合计在1200元左右。

碧桂园陷入困境的消息传出后，网上一度流出“从8月份开始，员工工资原则上按照税前50％发放”的传闻，但每日人物向多位碧桂园员工了解到，广东和合肥地区的财务、营销和技术岗都暂未收到降薪消息，八月份的工资也如期发放到手。

对于眼下沸沸扬扬的消息，洪莘将其解释为，“这是碧桂园在求助”。在她看来，作为民营房企，受大环境和房地产“三道红线”限制，碧桂园融资环境艰难，正常融资需求无法得到满足，此举是迫不得已。“比如碧桂园想要3000万，审批过了，但因为存在各种限制，只能拿到500万，但很多计划和报表是根据3000万展开的，这就举步维艰了。”

洪莘的说法无疑援引了8月8日碧桂园就债券一事的回应：“受近期销售额与再融资环境的持续恶化，叠加各类资金监管的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力。”

洪莘笃定地说：“即使如此，碧桂园也不会动用买房人的钱，因为钱都在资金监管账户里边。”她告诉每日人物，碧桂园的建房模式为垫资盖房，政府根据每一阶段的工程进度按比例拨款，“在没有盖好房之前，钱是拿不走的”。

“工资、求助、钱在监管账户”，每日人物走访了邯郸市三个在售的碧桂园楼盘，销售都提到了这三个要点。只是，说辞如此，业主们不见得一定买账。有的业主在网上发帖质问，“如果监管账户有钱，为什么高管要大手笔减持套现？”哪怕工地有人，也有业主担心“是否是工地表演”。

各种谣言、传闻、消息混杂在一起，常常产生连锁反应。“爆雷预兆”的猜测众说纷纭，除了焦虑，几乎每个评论区里都有不少类似“碧桂园没希望了”的“冷嘲热讽”。但一个很明显的现实是，碧桂园从来都不缺少坚定的捍卫者，常常有买房人不甘示弱地回击：“业主、员工都希望碧桂园好，只有看热闹的键盘侠唯恐它不爆雷。”